原状回復費用の相場と負担の線引き｜経年劣化は払わなくていい

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退去時に渡された「原状回復費用の明細」を見て、「これ全部私が払うの？」と思ったことはありませんか。

引越し16回・転勤族として退去を繰り返してきた実体験から言います。原状回復費用の請求には、本来借主が払わなくていい費用が混ざっていることが非常に多いです。

退去のたびに明細を確認してきた私の経験では、管理会社から最初に提示された金額と、ガイドラインに照らして精査した後の金額が、5万〜10万円以上変わるケースは珍しくありませんでした。知らなければそのまま払い、知っていれば交渉できる。それだけの差です。

この記事では、経年劣化・通常損耗と借主の過失・故意の違い、そして各項目の費用目安を国土交通省ガイドラインに基づいて整理します。

📌 結論（先に書きます）

経年劣化・通常損耗の修繕費用は原則として貸主負担（借主は払わなくてよい）

借主が故意・過失でつけた傷や汚れは借主負担

ガイドラインは「借主過失の部分のみ借主が負担」という考え方が基本

各項目の費用目安は「相場」であり、地域・物件・業者によって幅がある

退去立会いでサインする前に明細の内訳を必ず確認する

原状回復とは何か｜修繕の全費用を負担することではない

「原状回復」という言葉を聞くと、入居前の状態に完全に戻すことだと思いがちです。しかしそれは誤解です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を次のように定義しています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を、賃借人が復旧すること

つまり、借主が原状回復する義務があるのは、自分の故意・過失や使い方の問題で生じた損耗だけです。時間の経過や普通の生活による劣化（経年劣化・通常損耗）は、貸主が費用を負担します。

経年劣化・通常損耗とは｜これは貸主が払うもの

経年劣化とは、時間の経過によって自然に起きる建物や設備の劣化のことです。普通に生活していれば避けられない変化であり、借主の責任ではありません。

経年劣化・通常損耗に当たる主な例

項目	具体的な状態	負担
壁紙（クロス）	日焼けによる変色・色あせ	貸主
壁紙（クロス）	家具を置いた部分の変色	貸主
フローリング	家具の脚による軽微なへこみ・跡	貸主
畳	日焼け・変色	貸主
建具・扉	自然な変色・劣化	貸主
設備（給湯器など）	経年による性能低下・故障	貸主
鍵	鍵の磨耗（通常使用によるもの）	貸主
壁の小さな穴	画びょう・ピンによる穴（クロスの下地ボードに影響しない程度）	貸主

⚠️ 「通常の清掃をしていたかどうか」も判断に影響します 経年劣化と通常損耗は「通常の生活をして」いる前提の話です。掃除を怠った結果のカビや水垢の蓄積などは、借主の善管注意義務違反として借主負担になることがあります。

壁紙（クロス）は退去精算で最も金額が動く項目のひとつです。日焼け・画びょうの穴・ヤニ汚れなど、状態ごとの負担区分と耐用年数による減額は退去時のクロス（壁紙）張り替え費用に、結露・換気と関わるカビの負担区分は退去時のカビ・結露の費用負担に、それぞれ詳しくまとめています。

借主負担になる損耗・毀損の例｜故意・過失が線引き

借主の故意・過失や、通常の使用を超える使い方によって生じた損耗は、借主が原状回復費用を負担します。

借主負担になる主な例

項目	具体的な状態	負担
壁紙（クロス）	タバコのヤニ汚れ・煙草臭の染みつき	借主
壁紙（クロス）	ペットが引っかいてできた傷	借主
壁の穴	下地ボードに達するほどの穴（殴った・物をぶつけた）	借主
フローリング	引越し作業中についた大きな傷・へこみ	借主
フローリング	飲み物をこぼしたまま放置したことによるシミ・腐食	借主
浴室・洗面所	掃除を怠ったことによるカビ・水垢の固着	借主
設備（エアコン等）	故意・過失による破損	借主
鍵	紛失による鍵交換	借主
ペット飼育	ペット不可物件での飼育による臭い・傷・汚れ	借主

💡 「借主負担」の範囲は交渉の余地があることも 借主負担と判断される場合でも、「故意・過失の程度」「残存価値（耐用年数）」「損耗の範囲」によって、全額負担ではなく一部負担になることがあります。請求金額が妥当かどうかは、明細を精査して確認することが重要です。

原状回復費用の相場目安｜地域・物件で幅がある

原状回復費用の金額は、物件の立地・築年数・管理会社・施工業者によって大きく異なります。ここでは目安として参考にしてください（金額は目安であり、実際は異なる場合があります）。

主な修繕項目の費用目安

修繕項目	費用の目安（参考）	備考
クロス（壁紙）の張り替え	800〜1,500円/㎡程度	部屋全体なら数万円〜
フローリングの部分補修	5,000〜3万円程度/箇所	傷の範囲・深さによる
ハウスクリーニング	1〜2万円（1K目安）〜5万円超（3LDK）	通常使用分は貸主負担が原則
畳の表替え	5,000〜1万円/枚程度	経年劣化は貸主負担
鍵交換	1〜3万円程度	紛失・破損は借主負担
エアコン洗浄	1〜2万円程度	通常使用分は貸主負担が原則

⚠️ 耐用年数も考慮される 借主負担と判断された場合でも、その設備や内装材の「耐用年数」が考慮されます。たとえばクロスの耐用年数は6年とされており、入居から5年経った物件で借主過失のクロス損傷があっても、残存価値は10〜20%程度とされ、費用の全額を請求されることは通常ありません。詳細は国交省ガイドラインをご確認ください。

耐用年数の考え方は、退去精算で見落とされがちな「もうひとつの線引き」です。クロスを例にイメージすると、次のようになります（年数・割合はあくまで目安で、契約や物件によって扱いが変わります）。

入居からの年数	クロスに残っている価値のイメージ	借主負担のイメージ
入居して間もない	価値がほぼ残っている	比較的大きくなりやすい
入居から数年	価値が下がってきている	だんだん小さくなる
耐用年数（目安6年）を超える頃	価値がほとんど残っていない	ごくわずか（残存価値1円まで下がる考え方）

つまり、「自分の過失でつけた傷でも、長く住んでいれば負担額は小さくなる」ということです。「借主負担かどうか」だけでなく「いくら負担するか」も確認する価値があります。長く住んだのに新品同様の張り替え費用を全額請求されたら、耐用年数による減額が考慮されているかを必ず確認しましょう。

ハウスクリーニングの扱い｜特約がなければ貸主負担が原則

退去時の明細で金額が大きくなりやすいのが、ハウスクリーニング代です。

国交省ガイドラインでは、賃借人が通常の清掃（ゴミの撤去、拭き掃除、水回りの掃除等）を実施していた場合のハウスクリーニングは、貸主負担とされています。

借主負担にするためには、契約書に「退去時のハウスクリーニング費用は借主が負担する」という特約が必要です。ただしその特約にも条件があります。

借主負担特約が有効とされるための条件（ガイドライン）

特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的・合理的理由がある
借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識している
借主が特約による義務負担の意思表示をしている

3つすべてを満たさない場合、特約は無効とされることがあります。契約書を確認し、特約の有無と金額の記載を確認してください。

退去立会いで押さえておくポイント

退去立会いは、原状回復費用の負担範囲が決まる重要な場です。立会いでサインした書面は後から覆すのが難しくなるため、事前に以下を確認してください。

退去立会いのチェックリスト

原状回復費用の明細書を当日に求める（後日郵送でも可だが書面で確認）
各損耗・汚れが「経年劣化か借主過失か」を確認する
費用の内訳（単価・面積・数量）を品目ごとに確認する
入居時の状況（入居時チェックシート）と照合する
納得できない箇所は署名を保留し、後日書面で回答する権利がある

💡 入居時チェックシートは捨てないで 入居時に記入・提出したチェックシートは、退去時の証拠になります。「もともとあった傷」を借主のせいにされないための唯一の証拠です。退去立会いまで必ず保管してください。

立会いの詳細な対応手順は退去立会いの注意点で詳しくまとめています。

費用に納得できない場合の対応

退去精算書を受け取って不当な請求だと感じたら、黙って払う必要はありません。

対応の流れ

明細書の内訳を書面で要求する　品目・単価・面積・数量が記載されていなければ出させる
国交省ガイドラインを根拠に書面で異議を申し出る　「経年劣化分はガイドライン上貸主負担とされている」と記録の残る形で伝える
消費生活センターに相談する（局番なし：188）　専門家が無料でアドバイス・あっせんしてくれる
少額訴訟を活用する　60万円以下の金銭請求に使える。原則1回の審理で判決。費用は数千円程度

敷金返還交渉の具体的な手順は敷金が返ってこない時の交渉手順に詳しくまとめています。一括で払えないときの分割相談は退去費用が払えないときの分割交渉を参考にしてください。

よくある質問（FAQ）

Q. 原状回復費用は退去時に必ずかかるものですか？

A. 必ず借主が費用負担するわけではありません。経年劣化・通常損耗は原則として貸主負担で、借主が払うのは自分の故意・過失でつけた損耗だけです。敷金の範囲内で精算され、差額が返ってくるケースもあります。明細の内訳を1項目ずつ確認することが大切です。

Q. 「経年劣化」と「借主の過失」はどう見分ければいいですか？

A. ざっくり言えば「普通に住んでいれば避けられない傷み」か「気をつけていれば防げた傷み」かで分かれます。日焼けの変色や家具のへこみは前者（貸主負担）、放置したシミやタバコのヤニ、換気を怠ったカビは後者（借主負担）になりやすいです。クロスやカビなど項目別の判断は各専用記事で確認できます。

Q. 長く住んだ部屋の修繕費を全額請求されました。妥当ですか？

A. 借主負担の損耗でも、内装材・設備には耐用年数があり、年数が経つほど借主の負担額は小さくなるのが原則です（クロスは目安6年）。長期間住んだのに新品への張り替え費用を全額負担するのは過大な可能性があります。耐用年数による減額が考慮されているか確認しましょう。なお年数・金額は目安です。

Q. 退去立会いでその場でサインを求められたら？

A. 納得できない項目があれば、その場で全額に同意する必要はありません。明細の内訳（品目・単価・面積・数量）を書面で求め、後日確認のうえ回答する旨を伝えてかまいません。立会いでサインした書面は後から覆しにくいため、不明点は保留する姿勢が大切です。

まとめ｜「払わなくていい費用」を知っているかどうかが分かれ目

原状回復費用は、全額借主負担ではありません。

経年劣化・通常損耗は貸主負担が原則（国交省ガイドライン）
借主負担は故意・過失や通常の使用を超えた損耗のみ
ハウスクリーニングは特約がなければ貸主負担が原則
明細書は必ず品目ごとに確認し、不当な請求には異議を申し出る
耐用年数も考慮され、全額請求には根拠が必要

引越しを16回繰り返してきた経験から言うと、退去精算で損をするのはほぼ確実に「知らなかった人」です。明細を受け取ったら、まず内訳を1項目ずつ確認するところから始めてください。

退去全体の流れは退去〜入居完全ロードマップにまとめています。項目別の負担区分は退去時のクロス（壁紙）張り替え費用・退去時のカビ・結露の費用負担・退去時のフローリングの傷・へこみ費用もあわせて読むと、退去のお金の不安をまとめて解消できます。

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